正策出台完善深圳房地产市场信贷管理

央行下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称《通知》），明确了“第二套住房”的定义，强调了关于按揭审查的重要性。面对日益增大的金融风险、通货膨胀压力等因素，央行2008年执行“从紧”的货币政策。《通知》再一次明确了严格控制的个人住房消费贷款政策，可谓是“从紧”货币政策的开端。

　　规避风险而非打压市场

　　自从2007年9月份金融机构严控个人住房消费贷款开始，深圳楼市就步入了历史性的调整，成交量大幅下降，市场观望气氛浓厚。很多人都认为这是政府调控楼市的杀手锏，它颁布目的就是打压楼市，平抑房价。其主要目的只是规避日益脱缰的金融风险，而并未打压楼市。根据央行2007年1－10月的数据，新增人民币贷款额累计达3.50万亿元，明显超过2006年全年的3.18万亿元。这一数字距银监会规定的“要求2007年的新增贷款增幅控制在15％以内”仅一步之遥。这种情况下，自然而然，就出现了2007年第四季度个人住房消费贷款供应不畅的现象，从而也令“低首付”置业模式盛行的楼市，步入了调整期。

　　从整体形势来看，近年来较为宽松的信贷政策虽然不是楼价上涨的唯一因素，但对楼价有一定的促动作用。作为高收益的信贷产品，“个人住房消费贷款”受到了各级商业银行的青睐，放贷审查标准的参差不齐使高收益的信贷产品同样产生了高风险。所以，金融机构限制信贷风险的加大，是一个可预期的行为，它是规避高风险带来的潜在金融危机的手段。

　　房地产行业将步入稳健期

　　在楼市低迷的现状和“从紧”的货币政策的影响下，深圳楼市步入长期调整期已不可避免。很多人认为，这次调整将严重打击深圳楼市，市场整体均价将下降30％－50％，“崩盘”是此次楼市调整的主要表现形式。对此，我持不同的观点。我认为，本次楼市调整的主要表现形式应该是：暂时性下跌—房价起稳—楼市步入稳健发展期。

　　其原因主要有以下三点：第一，目前楼价下跌的主要动因是银行对个人住房消费贷款的突然收紧。这一政策令市场购买力大幅减弱，从而带来楼市的突然变化造成了买卖双方的阶段性恐慌。2008年个人住房消费贷款计划即将出台。与2007年第四季度的″囊中羞涩″相比，届时各商业银行的信贷资金都较为充裕，最终将有效带动市场的购买力。第二，2007年上半年，投资型买家的比例一度超过80％，三级市场上只要一出现价格较为实在的盘源，就会被投资型买家抢购。当时，不少自住型买家的购买力被“无房可买”的现象所压抑。到了目前这个阶段，整个三级市场的盘源已较为丰富，有利于自住型买家释放其购买力。第三，深圳依然存在着较大的住房需求，自住型买家将在未来一段时期成为市场的主流。近几年，深圳经济发展形势良好，自住型买家基数大，他们拥有稳定且持续的购买能力，是稳定楼市的基础。在以自住型需求为主的楼市发展阶段中，“稳健”将成为楼市发展的主要表现形式。